Принято считать , что к риэлтору стоит обращаться только за услугой по продаже или обмену недвижимости.
К сожалению , не все понимают, что покупателю недвижимости тоже нужна помощь специалиста. Ведь риэлтор со стороны продавца будет защищать интересы своего клиента , а кто в таком случае будет защищать интересы покупателя? Именно для отстаивания своих интересов, для безопасности проведения сделки мы советуем покупателю нанять специалиста в сфере недвижимости. Процесс приобретения имеет свою специфику, свои нюансы. Не в коем случае нельзя полагать, что купить недвижимость - это легко, просто и безопасно.
На что следует обратить внимание потенциальному покупателю недвижимости в первую очередь? Где скрыты опасность, риски? Чем вообще рискует покупатель?
Поговорим о приобретении недвижимости на вторичном рынке .
Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет историю. История объекта недвижимости - это история переходов прав собственности за все время существования объекта. Зачем это надо знать? Если в какой-то промежуток времени чье-нибудь право было нарушено - то существует риск того, что сделку через суд могут признать недействительной. При чем неважно, сколько времени прошло с моменты сделки. Многие граждане полагаются на то, что срок исковой давности равен трем годам. Но мало кто из этих граждан знает, что 3 года не всегда считается с даты сделки, а по многим основаниям считается с момента , когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав. Таким образом, пострадавшая сторона могла узнать о нарушении прав через 5 , 6 , 10 и т д лет. В качестве примера можно привести следующую историю:
На что покупателю , в первую очередь, надо обращать внимание?
- кто является собственником недвижимости. Если собственников несколько , то еще до оформления аванса/задатка, убедиться, что все они согласны на отчуждение объекта. Все ли собственники согласны именно за заявленную стоимость продавать недвижимость;
- все ли собственники дееспособны, не нарушаются ли их права;
- обратить внимание на права несовершеннолетних граждан
- ВАЖНО! Если по объекту уже были переходы прав собственности - убедиться, что права предыдущих собственников не нарушены, что оснований для признания предыдущих переходов прав собственности недействительными, не имеется. (такую проверку должен осуществлять специалист)
- правильно оформить предварительный договор;
- покупатель должен быть заинтересован , чтобы у продавца по его сделке тоже прошло все благополучно. Например, если покупатель хочет купить 3- х комнатую квартиру, а ее продавец хочет взамен приобрести 2 однокомнатные квартиры, то все участники такой сделки должны быть заинтересованы в благополучном исходе для каждого из ее участников . Тогда и претензий по отношению друг к другу не должно быть никаких. Не должно возникнуть недоразумений по выписке / прописке и по физическому освобождению объектов недвижимости;
- покупателю необходимо знать о разных способах расчетов с продавцом и выбрать для себя самый оптимальный . Здесь не имеются ввиду ипотека, сертификаты. Под разными способами расчетов понимаются : наличный, аккредитив, банковская ячейка. На сегодняшний день самым надежным и проверенным способом расчетов является банковская ячейка. Но не во всех регионах и областях нашей страны такой способ распространен. Например, в Тульской области он не распространен. А очень жаль! Если бы все покупатели знали, чем чревато отдавать деньги продавцу в день подписания договора купли — продажи: можно запросто остаться и без недвижимости , и без денег!
- покупателю заранее , еще до внесения аванса/задатка надо обсудить с продавцом или с его представителем : какая стоимость объекта будет указана в основном договоре купли -продажи. Часто бывает, что продавцы хотят указать заниженную или завышенную стоимость в договоре по разным причинам. Если покупатель на это согласится, то опять- таки надо понимать возможные последствия таких действий.
Это короткий список того , на что покупателю надо обращать внимание.
Так зачем же нужен риэлтор покупателю?
Профессионал владеет большим объемом информации и опытом: как обезопасить покупателя, что проверить, на что обратить внимание, какие нюансы предусмотреть, а кроме этого, риэлтор имеет связи в разных организациях , поэтому может решать вопросы грамотно и оперативно.
За последние несколько лет число сделок с привлечением ипотечных средств, материнского капитала и иных сертификатов возросло в разы.
Специалист по недвижимости знает способы расчетов по ипотечным программам разных банков, по сертификатам и разного рода субсидиям. Может грамотно провести переговоры с продавцом недвижимости, зная нюансы по таким сделкам.
До этого момента в статье было все подведено к тому, что риэлтор должен уметь безопасно провести сделку .Но риэлтор еще кроме этого может сэкономить деньги своему клиенту. Когда речь идет об экономии, в мыслях возникает стереотип , что риэлтор найдет самую дешевую недвижимость и клиент будет рад без памяти! Но сейчас мы хотим сказать Вам о другой экономии. Риэлтор должен понимать какая ситуация на рынке: стагнация или динамика: спад спроса или его рост . Спрос растет - стоимость недвижимости растет, торг с продавцом становится неуместным. Надо быстро выбирать объект и совершать сделку. В такой ситуации главное- оперативность. Быстро не выберешь объект недвижимости - потом будешь покупать дороже.
Пример : весной 2006 года цена росла буквально "каждый день". Тогда принято было в объявлениях указывать стоимость не в рублях, а в у.е. В марте 2006 года двухкомнатную квартиру в 9 -ти этажном доме в Пролетарском районе на Площадке можно было купить за 33 - 35 тыс у е . А в конце мая 2006 года такие квартиры уже продавались за 45-47 тыс у.е. Риэлтор , который понимал, что спрос ошеломляющий и обратного пути по снижению стоимости в ближайшей перспективе нет и который убеждал покупателя приобретать недвижимость быстро, не раздумывая , сэкономил своему клиенту-покупателю большую сумму денег.
Но стоимость не всегда растет. И вот другой пример: 2008-2009 года - года экономического кризиса. Стоимость сильно снизилась. Пример: сентябрь 2008 года стоимость однокомнатной квартиры на ул Металлургов в 5-этажном доме равна 1700.000 руб . В феврале 2009 года была настоящая проблема продать эту квартиру за 1300.000 Покупательский спрос резко снизился. Цены "упали". В первую очередь, благодаря тому, что в кризис практически невозможно было оформить ипотеку под приемлемую процентную ставку. Исходя из этого, можно сделать вывод, что , в первую очередь, развитие ипотечного рынка влияет на покупательскую способность. В ситуации ,когда покупатель на «вес золота» - можно сторговать значительную сумму денег.
Риэлтор должен знать текущую ситуацию на рынке и делать прогноз на перспективу.
Итак, подводя итоги, риэлтор по работе с покупателем должен выполнить следующую работу:
- выяснить потребности и возможности клиента. При необходимости помочь оформить ипотеку. Более подробно про ипотеку ЗДЕСЬ;
- подобрать объект недвижимости;
- проверить наличие документов на объект, их подлинность;
- проверить историю объекта недвижимости. Бывают случаи , когда это невозможно сделать. Тогда лучше найти другой объект недвижимости для покупки;
- до внесения аванса/ задатка выяснить кто состоит на рег учете в продаваемом объекте, выяснить информацию по объекту в ЕГРП, выяснить информацию на предмет дееспособности собственников, информацию , что приобретают взамен продаваемой жилплощади продавцы , если это имеет место и на какой стадии находится вопрос по приобретению альтернативной жилплощади;
- на внесении аванса/задатка проговорить условия расчетов с продавцом / продавцами, стоимость объекта, которая будет указана в основном договоре купли-продажи, физическое освобождение объекта, снятие лиц с рег учета по данному объекту, дополнительные условия и расходы и др. Внести соответствующие пункты в предварительный договор;
- при определенных рисках провести медицинское освидетельствование собственников;
- подготовить документы для проведения сделки. Если сделка проходит с использованием ипотеки , скоординировать все действия с оценочной, страховой компаниями, банком;
- выйти на сделку. Произвести расчеты по сделке;
- после регистрации перехода права собственности получить вместе с покупателем свидетельство о праве собственности. Произвести окончательные расходы по сделке. При необходимости снять обременение наложенное в пользу продавца
- проконсультировать клиента по вопросу оформления налоговых вычетов.
Полезно знать : на основании каких документов собственнику может принадлежать недвижимость:
- договор купли - продажи. На что обратить внимание: в браке приобреталась недвижимость или нет, то есть эта недвижимость совместно нажитое имущество супругов или нет? Самые частые случаи мошенничества: квартира была куплена в браке на одного из супругов. Сейчас супруги в разводе. В новом паспорте супруга нет отметки не о том , что он был в браке, не о том, что он в разводе. То есть узнать о том , что это совместно нажитое имущество супругов - простому гражданину не по силам;
- договор передачи. ВАЖНО: Гражданин , который отказался от участия в приватизации , но при этом остается прописанным в этом объекте, при отчуждении такого объекта сохраняет право пожизненного пользования этим объектом;
- свидетельство о наследстве по завещанию или по закону. И в том , и в другом случае, существует много рисков;
- решение суда;
- договор дарения;
- договор ренты , договор пожизненного иждивения;
- договор мены;
- справка о полной выплате пая. Речь идет о кооперативных домах. Надо знать, что эта сделка относится к возмедным сделкам. Пример: Иванов вступил в кооператив в 1976 году . В 1998 году полностью выплатил пай, что подтверждается Справкой о полной выплате пая. Однако в 1986 году Иванов женился. Таким образом считается что , с 1986 по 1998 год супруг выплачивал совместно с супругой пай. Поэтому при продаже недвижимости в 2014 году супруга должна сделать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости супругом. Следует обратить внимание на то, что в справке фигурирует только Иванов, супруга его нигде не упоминается и при отсутствии отметки в паспорте Иванова о семейном положении , информацию о супруге взять негде. То есть при желании Иванова продать недвижимость без ведома своей супруги - имеется очевидная возможность. В этом состоит риск для покупателя.
Самые часто встречающиеся заблуждения покупателей:
- купить легко. Помощник в этом вопросе не нужен;
- вся проверка истории объекта недвижимости сводится к выписке из ЕГРП;
- при ипотеке - банк все проверит. Увы, банк проверит наличие документов, но на проверку истории объекта у банка нет необходимых человеческих ресурсов;
- подлинность документов проверит регистрационный центр. Опять - таки частое заблуждение. Регистрационный центр проверяет наличие документов, правильность их составления и заполнения, проверяет на наличие помарок, неточностей , исправлений и т д. Поэтому не редки случаи продажи объектов по поддельным паспортам.
- отдать деньги продавцу в день подписания основного договора купли-продажи - безопасно. Дело в том , что переход права собственности от продавца к покупателю происходит не в день подачи документов в регистрационный центр, а в день окончания гос регистрации перехода права собственности. Срок регистрации может быть как 5 рабочих дней, так и 10 рабочих дней. Зависит от способа денежных расчетов по сделке. Следует знать , что на сегодняшний день самый безопасный и удобный способ расчетов - это банковская ячейка.
Совет: не стоит рисковать при приобретении недвижимости. Доверьтесь профессионалам! И при выборе риэлтора- всегда заключайте с ним договор на оказание услуг.