Квартира с историей

Если вы приняли решение приобрести жилье на вторичном рынке, первое, что необходимо будет предпринять, – это проверить понравившуюся квартиру на юридическую чистоту.

Только после того, как квартира будет проверена и никаких нарушений не будет выявлено, вы сможете быть уверены в том, что в последствие ваша сделка не будет опротестована в суде. На что необходимо обратить внимание в первую очередь?

Шаг 1: проверка регистрации

Необходимо тщательно перепроверить информацию обо всех лицах, которые в течение последних 10-15 лет были зарегистрированы в продаваемой квартире. Нужно уточнить, куда и на каких основаниях были выписаны люди, ранее в ней проживавшие. Бывают случаи, когда людей незаконно выписывают по несуществующим адресам или вообще в «никуда».

По законодательству РФ лица, продолжающие оставаться зарегистрированные по месту жительства, даже в случае продажи жилья, продолжают сохранять за собой право пользования данной жилплощадью вплоть до момента снятия с регистрационного учета. Поэтому в спорной ситуации суд вынесет решение в их пользу, и сделка может быть признана аннулированной.

В связи с этим существует риск, что покупатель, не проверивший до совершения сделки информацию о прописанных в квартире людях, будет вынужден длительное время вносить за не выписанного человека коммунальные платежи, а в худшем случае, и делить с ним жилплощадь.

Шаг 2: проверка истории сделок

Необходимо выяснить, проводились ли ранее с квартирой какие-либо сделки. Необходимо уточнить сведения о лицах, когда-либо являвшимися собственниками данной квартиры, а также данные об обременениях и ограничениях прав собственности и т.д.

Шаг 3: проверка полномочий продавцов

Очень важно получить информацию о собственниках жилья. Бывают случаи, когда уже после завершения регистрации права собственности неожиданно выясняется, что хозяин недвижимости не отдавал отчета в своих действиях при совершении сделки. Если у вас возникнет хоть малейшее сомнение в адекватности продавца, то потребуйте, чтобы он предоставил справки из псих и нарко диспансеров. В некоторых случаях, лучше чтобы врач освидетельствовал продавца и выдал медицинское заключение. Необходимо также проверить паспорт, документы на жилье. Обратите внимание на то, в течение какого срока документы являются действительными, нет ли в них каких-то помарок, потертостей, вклеек и т. д.

Нужно узнать, состоит ли продавец на момент проведения сделки в зарегистрированном браке. В случае, когда жилье пытаются продать без согласия одного из супругов, существует серьезный риск возможного последующего судебного разбирательства, потому что совместно нажитое имущество по российским законам признается общим.

В случаях, когда жилье продает доверенное лицо, необходимо проверить подлинность доверенности, не является ли она отозванной. Не забудьте уточнить и права доверенного лица: какие именно действия доверил ему произвести хозяин квартиры.

Шаг 4: проверка подлинности документов

Тщательно проверьте документы, удостоверяющие право собственности на продаваемое жилье.

Документы на квартиру должны быть официально зарегистрированы в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и различных сделок с ним.

Убедитесь в том, что все надписи и цифры на свидетельствах о государственной регистрации прав и документах-основаниях совершенно идентичны.

Бывает, что правоустанавливающие документы содержат специально оговоренные условия, которые стороны обязаны выполнить. В случае несоблюдения сделка может быть признана по суду недействительной. Обратите на это внимание и требуйте подтверждения их выполнения.

Шаг 5: убеждаемся, что права несовершеннолетних не нарушены

В случаях, когда дети или подростки имеют долю в праве собственности на квартиру или являются полноправными собственниками квартиры, на совершение сделки, связанной с куплей-продажей жилья, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Даже если несовершеннолетние зарегистрированы по другому адресу.

Бывают случаи, когда права несовершеннолетних нарушают в период приватизации жилья.

Если у вас останется хоть какое-то сомнение, то будет лучше подыскать другой вариант с «чистой историей».